Cho vay BĐS ở Việt Nam không rủi ro như thị trường Mỹ (CafeF) -

TS. Lê Xuân Nghĩa, Vụ trưởng Vụ Chiến lược ngân hàng NHNN cho biết: so sánh rủi ro về cho vay BĐS ở Mỹ 90% - 95% thì ở Việt Nam chỉ là 30% - 35%. TS. Lê Xuân Nghĩa, Vụ trưởng Vụ Chiến lược ngân hàng thuộc Ngân hàng Nhà nước trao đổi với báo giới bên lề Diễn đàn kinh tế năm 2008 với chủ đề “Ổn định kinh tế vĩ mô - Thách thức và giải pháp”.

Thưa ông, liệu một loạt ngân hàng thương mại (NHTM) nước ta có bị đổ vỡ như ở bên Mỹ bởi chúng ta cho vay BĐS quá lớn? TS. Lê Xuân Nghĩa: Ở Mỹ, dân chúng kinh doanh BĐS nhiều, có tới khoảng 67% dân Mỹ kinh doanh BĐS. Phần lớn người Mỹ làm nhà không phải để ở mà cho thuê bởi họ hiếm khi làm cố định tại một công ty. Vì vậy, khủng khoảng thị trường BĐS tác động rất lớn vào khu vực ngân hàng đầu tư, mà chưa tác động mạnh đến NHTM, bởi ngân hàng đầu tư là những ngân hàng chứng khoán hóa các khoản nợ bất động sản, bán khắp thế giới khiến thị trường BĐS “nóng” nhanh, chứng khoán “cháy” khắp toàn cầu… Đó là sai lầm trong đẩy nhanh vốn hóa thị trường BĐS, đẩy nhanh chứng khoán hóa thị trường BĐS trong khi hệ thống giám sát không theo kịp. Ở Việt Nam không có chứng khoán hóa nợ BĐS nên tác động của thị trường BĐS vào khu vực đầu tư, từ khu vực đầu tư tác động ngược vào NHTM là không có. Chúng ta chỉ có nợ lần đầu nên thường dễ xử lý hơn. Lý do thứ 2 là một số nước không cho phép NHTM cho vay trực tiếp kinh doanh BĐS, chỉ có vay thế chấp, ở Việt Nam có cho vay trực tiếp. Tuy nhiên, với việc cho vay trực tiếp này, điều đáng lo ngại là nếu giá xuống thì rủi ro tăng lên. Như Thống đốc Ngân hàng Nhà nước tuyên bố, có khoảng 115.000 tỷ cho vay trực tiếp, và số liệu tôi nắm được có vào khoảng 55% cho vay được thế chấp bằng BĐS. Cái khó khăn hiện nay của thị trường BĐS chính là những dự án lớn, chứ không phải là những khoản vay tiêu dùng của dân cư được thế chấp bằng BĐS hoặc DNVVN thế chấp bằng BĐS. Những khoản này giá cả không xuống và thật ra, nhu cầu về BĐS ở Việt Nam vẫn khá lớn. Lý do thứ 3 là do hệ thống chuẩn mực kế toán Viêt Nam không đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp và giá trị BĐS hàng tháng như ở Mỹ, mà 6 tháng, thậm chí 1 - 2 năm mới đánh giá một lần nên chưa biết chính xác khoản nợ xấu xuất hiện trên thị trường BĐS sẽ là bao nhiêu để biết đường giám sát. Rất may, khác ở Mỹ, các NH Việt Nam đều cho vay theo cách giá thị trường là 10 thì định giá cho vay chỉ một nửa, trong một nửa đó, chỉ cho vay 70%. Còn ở Mỹ giá trị thị trường là 10 thì cho vay tới 90%, 95%, thậm chí là 100%. So sánh, rủi ro ở Mỹ 90%-95% thì ở Việt Nam chỉ là 30% - 35%. Còn về những khoản nợ khó đòi khi thực tế không ít dự án bị dừng lại, nhà thì không bán được, ông giải thích thế nào về vấn đề này? TS. Lê Xuân Nghĩa: Cái đó gọi là rủi ro, những khoản nợ cho vay kinh doanh BĐS đang từ nhóm 1 có thể nhóm xuống 3 , thậm chí nhóm 4, nhóm 5, nghĩa là nợ khó đòi khoặc nợ mất vốn. Tuy nhiên, theo tôi được biết hiện số nợ cho vay kinh doanh BĐS được xếp hạng mất vốn là ít. Theo đánh giá tổng thể, có lý do để khẳng định cho vay BĐS ở Việt Nam có rủi ro nhưng rủi ro ít hơn rất nhiều so với cho vay BĐS ở Mỹ vì chúng ta không chứng khoán hóa BĐS, chúng ta định giá chỉ bằng một nửa so với thị trường, trong một nửa đó chỉ cho vay 70%. Giả định giá BĐS giảm một nửa, phát mãi NH vẫn thu được vốn. Đó là lý do để chúng ta tin rằng hệ thống quản trị rủi ro trong cho vay kinh doanh BĐS ở Việt Nam tương đối chặt chẽ. Thậm chí có ngân hàng 1 năm sau giá BĐS lên họ lại có lời. Vậy làm thế nào để vừa đảm bảo an toàn cho NH vừa phát triển thị trường BĐS, thưa ông? TS. Lê Xuân Nghĩa: Về vấn đề này, các nhà kinh doanh BĐS đã kiến nghị rồi. Thứ nhất, NHTM nên có thái độ thân thiện với dự án cho vay BĐS bằng việc cấu trúc lại trên cơ sở đánh giá dự án được cho là tốt, có lựa chọn để họ có thể chuyển nhượng dự án đó cho nhà đầu tư thứ cấp. Thứ hai, Chính phủ nên thay đổi quy định dứt khoát phải xây dựng xong hạ tầng mới được bán bằng việc chỉ cần có sổ đỏ để giảm bớt khó khăn tài chính cho họ vì xây dựng cơ sở hạ tầng mất hàng trăm tỷ đồng chứ không ít. Tôi nghĩ, hai kiến nghị này là xác đáng. Tôi đã làm việc nhiều lần với các nhà buôn bất động sản cũng như những người sử dụng bất động sản để thế chấp vay tiêu dùng, mua ôtô hoặc vay vốn lưu động cho các DNVVN. Họ cho rằng, cái khó nhất hiện nay không phải là giá cả xuống thấp, mà là ngân hàng đồng loạt ngừng cho vay BĐS, kể cả dự án họ đã hoàn thành tới 80 - 90%, ví dụ bây giờ muốn cần thêm ít tiền để xây dựng cơ sở hạ tầng, rồi mới bán được theo Nghị định 135 của Chính phủ. Cái khó của họ là họ muốn đối với những dự án đã hoàn thành sổ đỏ, tức là đã đền bù xong mới có sổ đỏ, đang san lấp mặt bằng hoặc xây dựng cơ sở hạ tầng thì họ muốn các ngân hàng tái cấu trúc lại khoản nợ cho họ. Tức là, họ có thể xếp hạng lại khoản nợ đó. Ví dụ như, chuyển từ nhóm 1 thành nhóm 3, đồng thời cho họ vay thêm, để họ hoàn thành đúng quy định của Nghị định 135. Rồi lúc bấy giờ mới có thể chuyển sang cho một ông chủ mới, một nhà đầu tư thứ cấp. Và như vậy họ sẽ thu được tiền, ngân hàng thu hồi được nợ, như thế thị trường BĐS mới có thể sôi động trở lại được. *Sau một thời gian đóng băng, gần đây thấy giao dịch bất động sản tăng lên, đặc biệt những bất động sản nhỏ trong nội thành. *Cái khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản chính là những dự án lớn, chứ không phải những khoản vay tiêu dùng của dân cư được thế chấp bằng bất động sản hoặc DNVVN thế chấp bằng bất động sản. * BĐS ở Việt Nam có rủi ro nhưng rủi ro ít hơn rất nhiều so với cho vay BĐS ở Mỹ vì chúng ta không chứng khoán hóa BĐS, chúng ta định giá chỉ bằng một nửa so với thị trường, trong một nửa đó chỉ cho vay 70%.

TS. Lê Xuân Nghĩa Nguồn www.cafef.vn